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一个值得注意的数据,前5 个月商品房销售面积46440 万平方米,累计同比下降0.9%,看似跌幅不大;

由于住宅是商品房销售的主体,折算后的上年基数为39748.9 万平方米;而上年公布累计值为42902 万平方米,二者存在显著差异;

进一步计算当月数据,折算后的上年5 月基数为7649.8 万平方米;公布的当月值为9180.9 万平方米,口径收窄超过16 个百分点;

在住宅销售面积口径收窄的同时,竣工面积口径并未发生变化;根据国家统计局公布的《2023 年1-5 月份全国房地产市场基本情况》附注2 的解释,可以认为,销售端与竣工端的统计对象,存在一致性;

根据附注6 的解释,导致口径发生变化,存在三种原因:(一)修订退房数据;(二)改正问题数据;(三)剔除部分数据;

我们使用同样的方法,对2019 年-2021 年的基数进行测算,发现即使2020 年疫情扰动,也仅是计算口径出现小幅变化,或许能用原因(二)和原因(三)来解释;

我们更倾向于认为,原因(一)可以解释在2022 年3-5 月的变化,即可能存在3.3-16.

7 个百分点的退房行为,累计面积对应约34.3 万套房;

由于2022 年4 月存在疫情扰动,未来月份的基数能否恢复至去年公布数值,或将成为判断2022 年3 月开始的退房行为,是短期扰动还是需求拐点的信号。

风险提示事件:1、政策变动风险。2、退房规模的刻画基于一定的假设以及公开历史数据的归纳分析,相关结论具有一定的局限性,仅供参考。